Reforma Tributária: o que muda no imposto sobre o aluguel a partir de 2026
Nem todo proprietário vai pagar mais imposto sobre o aluguel. Entenda quem entra na nova regra e quem fica de fora.
O que a reforma criou
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 instituíram os novos tributos sobre o consumo, CBS e IBS, que, entre outras atividades, também podem alcançar a locação de imóveis quando ela é exercida como atividade econômica habitual, e não como um simples aluguel eventual de um bem particular.
Quem entra na nova regra
Pessoas jurídicas, empresas e holdings imobiliárias, entram na nova cobrança em regra, sem exceções relevantes para o pequeno proprietário. Já a pessoa física só passa a ser considerada contribuinte da locação quando reúne características de habitualidade: ou aluga quatro ou mais imóveis distintos e recebe mais de R$ 240 mil por ano só com aluguéis, ou recebe sozinho mais de R$ 288 mil por ano com aluguéis, independentemente da quantidade de imóveis.
Quem fica de fora
O proprietário com um ou poucos imóveis alugados, dentro desses limites, permanece fora da nova cobrança: a locação residencial simples do dia a dia não é o alvo principal da mudança. Para quem eventualmente se enquadrar, a locação residencial tradicional (por mais de 90 dias) ainda conta com uma redução mensal na base de cálculo, de cerca de R$ 600 por imóvel, pensada para amenizar o impacto sobre quem vive de aluguel para complementar a renda.
Cronograma: o que vale agora e o que vale depois
2026 é considerado um ano de teste do novo sistema, com alíquotas simbólicas e sem cobrança tributária efetiva. A cobrança real está prevista para começar a partir de 2027, em um período de transição gradual até a substituição completa do modelo tributário atual.
Proprietários com múltiplos imóveis e imobiliárias que administram carteiras maiores fazem bem em revisar contratos e estruturas societárias desde já, já que a transição está em curso mesmo com a cobrança real ainda não valendo em 2026.
Este artigo faz parte da área Imóveis, Locação e Leilões.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a orientação jurídica e contábil individualizada sobre o seu caso.