Seu contrato de aluguel pede fiador e caução? Isso pode ser crime, e você pode ter direito a até 12 aluguéis de volta
A Lei do Inquilinato proíbe cobrar mais de uma garantia no mesmo contrato, e manda reverter a multa ao próprio inquilino.
Fiador, caução, seguro-fiança: se o seu contrato de locação exige mais de uma dessas garantias ao mesmo tempo, o proprietário (ou a imobiliária que redigiu o contrato) pode estar cometendo uma contravenção penal, prevista expressamente na própria Lei do Inquilinato. E a lei não fica só na teoria: ela manda transformar a multa em dinheiro para o próprio inquilino.
É uma das exigências mais comuns em contratos de aluguel no Brasil, e uma das menos questionadas, justamente porque quase ninguém sabe que ela é proibida.
O que a lei diz, sem margem para dúvida
A Lei do Inquilinato é direta ao vedar a cumulação de garantias num mesmo contrato:
“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Lei nº 8.245/1991, art. 37, parágrafo único
Isso significa que o proprietário precisa escolher apenas uma garantia entre as modalidades previstas em lei: fiança (fiador), caução (em dinheiro ou bens), seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Pedir duas ao mesmo tempo, como fiador e caução, ou fiador e seguro-fiança, não é “reforçar a segurança do contrato”: é uma cláusula nula.
A parte que ninguém espera: isso é contravenção penal
A própria Lei do Inquilinato vai além da nulidade civil e classifica essa exigência como contravenção penal, ao lado de outras práticas abusivas na locação:
“Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: [...] II - exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.”
Lei nº 8.245/1991, art. 43, II
Repare no detalhe que costuma surpreender até quem trabalha com locação: a multa prevista em lei não vai para o Estado, e sim para o bolso do próprio inquilino, no valor de três a doze aluguéis atualizados. Não é uma indenização automática, mas mostra o tamanho da reprovação que o legislador deu a essa prática.
O que acontece na prática quando isso é descoberto
Identificada a dupla garantia, a solução não costuma ser anular o contrato de locação inteiro, o que raramente interessa a qualquer uma das partes. A jurisprudência tende a reconhecer a nulidade apenas da garantia excedente, mantendo o contrato de locação válido com uma única modalidade de garantia em vigor.
- Fiador + caução em dinheiro: a tendência é preservar a garantia mais favorável ao inquilino e liberar a outra, incluindo a devolução dos valores dados em caução.
- Fiador + seguro-fiança: o inquilino pode buscar a exoneração do fiador, já que a garantia por seguro, contratada e paga, já cumpre a função que a lei permite.
Ou seja: quem já pagou uma caução indevida, além de uma fiança, tem motivo para pedir de volta o que pagou a mais, e não apenas para reclamar da cláusula.
Por que isso acontece tanto, mesmo sendo proibido
Contratos de locação, principalmente os elaborados sem acompanhamento jurídico e replicados de modelo em modelo, acumulam cláusulas “de segurança” que ninguém questiona, muitas vezes copiadas de contratos antigos, anteriores até à própria lei atual. Some-se a isso o desequilíbrio natural da relação: quem precisa muito de um imóvel dificilmente vai discutir uma cláusula na hora de assinar.
Mas o fato de a exigência ser comum não a torna válida. Pelo contrário: quanto mais frequente, mais pessoas estão pagando, sem saber, por uma garantia a mais que a lei simplesmente não permite cobrar.
O que fazer se o seu contrato tem duas garantias
- Releia seu contrato de locação. Verifique se há cláusula de fiança somada a caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária, mesmo que uma delas apareça “disfarçada” em outro nome.
- Reúna os comprovantes de pagamento da garantia excedente. Recibos de caução, apólice de seguro-fiança, ou termo de fiança assinado.
- Busque orientação jurídica antes de contestar diretamente com o locador. Um advogado avalia qual garantia deve prevalecer e qual pode ser liberada, ou os valores devolvidos.
- Se for o caso, formalize o pedido de exoneração ou devolução. Por notificação extrajudicial ou ação judicial, conforme a resposta do locador ou da imobiliária.
Perguntas frequentes
O contrato de locação inteiro é anulado por causa disso?
Normalmente não. A tendência é anular apenas a garantia excedente, mantendo o restante do contrato válido.
A multa de três a doze aluguéis é automática?
Não. É a pena prevista para a contravenção penal, apurada em processo próprio. O que costuma ser mais direto, na esfera cível, é a nulidade da garantia excedente e a devolução dos valores pagos indevidamente.
Se eu já assinei o contrato aceitando as duas garantias, ainda posso questionar?
Sim. Por se tratar de nulidade prevista em lei, a cláusula não se torna válida só porque foi assinada.
Vale a pena para o seu caso?
Cada contrato de locação tem suas particularidades: quais garantias foram exigidas, o que já foi pago, e há quanto tempo a locação está em vigor. Avaliar exatamente o que pode ser questionado, e qual o caminho mais eficaz, exige análise do caso concreto.
Se o seu contrato de aluguel exige mais de uma garantia, vale a pena buscar orientação jurídica para entender o que pode ser revertido, e o que pode ser devolvido.
Este artigo faz parte da área Imóveis, Locação e Leilões.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso.